【基本案情】

2018年6月4日，某科技公司泉州分公司与某文体公司签订《合同》，承租了某文体公司有权出租的位于沙巴体育网址_2024欧洲杯投注官网-网投|盘口：某商业广场2号区域2-101房产，房产计租面积为3264.02平方米，用于经营“海峡骑击”的竞技类体育项目。租赁期共120个月，即从租赁房屋交付之日起计。本合同租赁期内装修期计150天，自租赁房屋交付之日起计，除本合同另有特别明确的约定，不得以任何理由延长装修期限。装修期仅用于装修，在此期间某文体公司不收取租金，但不包括需向某文体公司缴纳的管理费用及其他费用。前三年的月租金为130560.8元，该金额包含相关税费。租金的支付遵循先交租金后使用的原则。租金按月支付，自合同签订之日起1个工作日内，某科技公司泉州分公司应支付首月的租金；以后应在每个月的20日前付清下一个月的租金；应在竞价成交结果公告结束后5个工作日内缴纳履约保证金391682.4元。在签署本合同时，某科技公司泉州分公司对租赁房屋的建筑结构、用途、现状已充分了解和理解，愿意按照房屋现状进行承租，接受本合同条款的相关内容，并保证遵守某文体公司或某文体公司指定的物业管理机构制定的规章管理制度；缴纳房屋租赁期内发生的物业管理费、水费、电费等，若逾期缴纳物业管理费、水费、电费或其他费用的，每逾期一日按该款项欠缴总额的0.6‰计算违约金。某科技公司泉州分公司违约须赔偿某文体公司因此遭受的一切损失（包括但不限于各项直接损失及因甲方主张权利而支出的律师代理费、差旅费用等）。若某科技公司泉州分公司逾期缴纳房租租金，每逾期一日按欠缴租金总额的0.6‰计算违约金。凡因履行本合同或与本合同相关的一切争议，双方同意依法向福州仲裁委员会申请仲裁。

合同签订当日，双方即签署了租赁房产交付确认单。2018年6月4日，某科技公司泉州分公司与文体物业公司签订《福州海峡奥体中心物业管理服务协议》，作为《租赁合同》的附件。

2018年6月18日，某科技公司泉州分公司进场施工装修场地。自装修至实际开业经营至今，案涉房产内部多处陆续出现漏水情形，某科技公司泉州分公司及某科技公司多次向某文体公司发函要求维修。2019年2月13日由文体物业公司与案外人某建筑装饰公司签订《商业广场2号区排风竖井及接水盘漏水修复项目合同》，约定进行铝单板幕墙漏水补漏、屋面排风井漏水补漏两项作业，约定开工日期为2019年2月20日，竣工日期为2019年3月11日，工程于2019年3月11日验收完成。2019年4月17日，文体物业公司与某德众建设公司签订《商业广场2号区新增漏水点修复项目合同》，约定进行铝单板幕墙漏水补漏、屋面漏水补漏（零星项目）、屋面伸缩缝漏水补漏三项作业，约定开工日期为2019年4月17日，竣工日期为2019年5月17日，工程于2019年5月15日验收完成。

2018年11月，某科技公司以下属的某科技公司福建公司名义，与某商业管理有限公司签订《托管经营合同》，约定将某科技公司泉州分公司于案涉房产经营的“海峡骑击”项目委托该公司管理，每月基础管理费160000元。

2019年8月21日，某文体公司向某科技公司泉州分公司发出《关于某科技公司电力检修的通知函》，通知将于2019年8月23日上午对案涉房产所载区域进行例行电路检修，检修时间为2019年8月23日至26日。某科技公司泉州分公司于2019年8月21日回复《关于某科技公司电力检修的通知函回函》，要求某文体公司与用电部门协商解决停电事宜，并提供临时备用供电方案，将因此产生的经济损失和安全风险控制到最低。

2019年6月，某科技公司向泉州市工商行政管理局鲤城分局申请注销某科技公司泉州分公司，并于同年11月得到核准注销。后某科技公司向某文体公司提交相关材料予以报备，某科技公司泉州分公司签订的涉讼租赁合同的权利义务，由作为总公司的某科技公司全部予以承接继受，某文体公司也实际予以认可。在《合同》存续期间，某科技公司泉州分公司多次逾期支付案涉房屋租金及水电费。

2021年3月30日，某文体公司委托上海锦天城（福州）律师事务所作为本案仲裁的代理人，并签订《委托代理合同》，约定前期基本律师费35000元于本合同订立后3日内支付；若某科技公司提起解除合同的仲裁反请求，或某文体公司变更仲裁请求要求解除合同的，另行计收律师费70000元。2021年4月2日，某文体公司通过招商银行转账方式支付律师代理费35000元，并于6月22日支付律师代理费70000元。

另查明，某文体公司与某科技公司均确认《合同》于2021年8月3日解除，并于2021年9月13日办理案涉房产的交接手续。

某文体公司提出仲裁请求： 一、解除某文体公司与某科技公司于2018年6月4日签订的《合同》；二、某科技公司向某文体公司立即腾退、交还坐落于沙巴体育网址_2024欧洲杯投注官网-网投|盘口：某商业广场2号区域2-101房产；三、某科技公司向某文体公司立即支付自2020年7月30日起至2021年6月18日止欠付的租金共计1011951.49元；四、某科技公司向某文体公司支付自2021年6月26日起至某科技公司实际腾退、交还案涉房屋之日止即2021年9月13日的房屋占用费356430.98元（按照案涉合同解除时租金标准支付）；五、某科技公司向某文体公司支付自2020年4月1日起至某科技公司实际腾退、交还案涉房屋之日即2021年9月13日的水电费8597.40元；六、某科技公司立即向某文体公司赔偿律师代理费损失105000元；七、由某科技公司承担本案本请求的全部仲裁费用。

某科技公司提出仲裁反请求：一、确认某科技公司与某文体公司不定期房屋租赁合同已于2021年2月5日解除；二、某文体公司赔偿某科技公司合同解除之日起，租赁场地剩余租赁期已形成附着物的装修残值损失（其中消防设计施工费380000元，装修劳务费379591.1元，具体的装修残值损失已评估结果为准，暂定损失为100万元）；三、某文体公司赔偿某科技公司为承租租赁场地支出的竞价服务费损失54668.6元（竞价服务费78098元，按剩余租期与合同租期的比例70%计算）；四、某文体公司赔偿某科技公司为承租场地的经营项目投入的其他损失88179元（其中项目设备投入10万元、商标注册代理费25970元，）；五、某文体公司因未履行漏水维修义务依法应调减的已缴纳租金433251.3元并返还某科技公司的租金损失433251.3元（已缴租金金额1444170.91元，调减比例按30%计算）；六、某文体公司赔偿某科技公司已支出的经营项目委托管理费用损失91500元（含委托经营期间支出的开业广告费45000元，损失共计305000元，按已缴租金的调减比例30%计算）；七、某文体公司返还某科技公司租赁押金391682.4元；八、某文体公司承担本案受理费、处理费等全部的仲裁费用。

【案件焦点】

一、 关于合同效力问题

二、 关于合同解除问题

三、 关于合同解除后双方责任承担问题

四、 关于律师代理费赔偿问题

【仲裁庭意见】

一、关于合同效力问题

某文体公司与某科技公司签订的《合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

二、关于合同解除问题

关于《合同》是否于2019年8月30日解除问题。某科技公司主张因某文体公司于2019年8月30日向某科技公司发出《解除合同通知书》，《合同》已于2019年8月30日解除。因某文体公司在发出《解除合同通知书》时，并不具有法定或约定的合同解除权，其发出的《解除合同通知书》不产生解除《合同》的法律效力，某科技公司主张《合同》已于2019年8月30日解除的主张，仲裁庭不予支持。

关于《合同》是否于2021年2月5日解除问题。某科技公司主张其于2021年2月4日委托福建锐熙律师事务所向某文体公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，某文体公司与某科技公司之间的不定期租赁关系已于2021年2月5日解除。基于某文体公司于2019年8月30日向某科技公司发出《解除合同通知书》不产生解除《合同》的法律后果，客观上某文体公司与某科技公司仍在实际履行原《合同》，双方并未形成新的不定期租赁关系，在此情况下，某文体公司与某科技公司均不享有任意解除权。且从《合同》履行情况来看，某文体公司未全面履行维修义务虽然在一定程度上构成违约，但尚未达到致使合同根本目的不能实现的程度，在该时间节点，某科技公司亦不具有法定或约定的合同解除权。因此，某科技公司向某文体公司发出的《解除房屋租赁合同通知函》不产生解除《合同》的法律效力，某科技公司主张《合同》已于2021年2月5日解除，仲裁庭不予支持。

关于《合同》是否解除及何时解除问题。从《合同》签订后的履行情况来看，某文体公司与某科技公司在《合同》履行过程中，就案涉房产漏水问题及租金支付问题长期争议不断，《合同》的履行事实上已陷入僵局，某文体公司与某科技公司均无继续履行《合同》的意愿。庭审中，某文体公司与某科技公司均明确同意解除《合同》，并确认《合同》已于2021年8月3日实际解除。因此，仲裁庭对《合同》于2021年8月3日解除之事实予以确认。

三、关于合同解除后双方责任承担问题

关于某科技公司欠付租金问题。某文体公司主张某科技公司应支付自2020年7月30日起欠付的租金，某科技公司辩称因某文体公司怠于履行维修义务，应减少30%租金。本案中，因某文体公司未全面履行维修义务实际上对某科技公司使用案涉房产造成一定影响，某文体公司应承担相应违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”某科技公司请求减少租金的抗辩，有法律依据，仲裁庭予以支持。至于减少租金的比例，仲裁庭考虑到虽然某文体公司对案涉房产负有维修义务，但在某文体公司履行维修义务不到位时，某科技公司亦可自行维修以避免损失的扩大，而从本案事实来看，某科技公司仅以迟延支付租金对抗某文体公司未全面履行维修义务的违约行为，而未采取适当措施避免损失的扩大，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。” 某科技公司应就其损失承担一定的责任。因此，综合考虑双方的过错程度，仲裁庭酌定某科技公司自2020年7月30日起至合同解除之日欠付的租金按80%支付。

关于房屋占用费、水电费问题。庭审中，某文体公司与某科技公司均确认《合同》已于2021年8月3日解除，因设备拆除及车辆入场限制等客观原因，双方于2021年9月13日办理完毕案涉房屋交接手续，在此期间，涉案房屋未用于实际经营，处于空置状态。对此，虽然《合同》约定某科技公司应于合同终止后7日内返还该房屋及其附属设施，但某科技公司未在约定期限内交还案涉房屋，并非出于自身过错，而是客观原因导致，某科技公司亦未从中获益，在此情况下，若由某科技公司全部承担此期间的房屋占用费，难免有失公平。因此，基于公平原则，仲裁庭酌定2021年8月11日至2021年9月13日的房屋占用费由某文体公司与某科技公司各承担50%。关于案涉房产的水电费，系某科技公司在实际占有使用案涉房产时产生，且某科技公司对此不持异议，因此，某文体公司主张某科技公司应支付2020年4月1日至2021年9月13日的水电费，仲裁庭予以支持。

关于案涉房产装修残值损失问题。某科技公司主张某文体公司应赔偿装修残值损失240408.9元，缺乏事实依据，仲裁庭不予支持；关于消防设计施工费380000元、装修劳务费379591.1元，此两项属于某科技公司经营正常支出，均不属装修残值损失，仲裁庭不予支持。

关于竞价服务费损失、经营项目投入的其他损失、返还租金、经营项目委托管理费用损失问题。关于竞价服务费损失54668.6元、经营项目投入的其他损失88179元、经营项目委托管理费损失91500元，均属于某科技公司经营的正常支出，理应由某科技公司承担，某科技公司主张某文体公司应赔偿此三项费用，缺乏合同依据，仲裁庭不予支持。关于租金损失433251.3元，因该部分租金某科技公司已实际缴纳，并享受因租赁案涉房产所得的经营收益，某科技公司主张返还租金损失，缺乏事实与法律依据，仲裁庭不予支持。

关于租赁押金返还问题。关于某科技公司主张某文体公司返还租赁押金租金391682.4元，因《合同》是双方合意解除，某科技公司主张某文体公司退还租赁押金有合同依据，仲裁庭予以支持。

四、关于律师代理费赔偿问题

鉴于本案双方对《合同》的解除均存在过错，某文体公司主张律师代理费105000元，部分属于实现债权的合理费用，仲裁庭酌定某科技公司应承担某文体公司支出的80%律师代理费。

【裁决结果】

一、确认某文体公司与某科技公司签订的《房屋租赁合同》于2021年8月3日解除。

二、某科技公司应于本裁决作出之日起10日内向某文体公司支付2020年7月30日至2021年8月3日的租金973714.02元。

三、某科技公司应于本裁决作出之日起10日内向某文体公司支付自2021年8月11日起至2021年9月13日止的房屋占用费77683.68元。

四、某科技公司应于本裁决作出之日起10日内向某文体公司支付2020年4月起至2021年9月13日的水电费8597.4元。

五、某科技公司应于本裁决作出之日起10日内赔偿某文体公司律师代理费损失84000元。

六、某文体公司应于本裁决作出之日起10日内返还某科技公司租赁押金391682.4元。

七、驳回某文体公司的其他仲裁请求。

八、驳回某科技公司的其他仲裁反请求。

【评析】

合同解除是指因一方当事人行使法定或约定的解除权，或者经双方当事人协商一致，使有效存在的合同关系自始消灭或将来消灭的一种行为。合同一方当事人依照法律规定或当事人的约定而享有解除权的情况下，可以通过单方行使解除权而解除合同。

根据解除权发生基础不同，可以分为约定解除权和法定解除权。约定解除权，是指基于合同意思自治原则，当事人可以在合同中约定发生某种情况时，一方当事人享有解除合同的权利。法定解除权，是指基于合同性质以及法律对合同双方当事人利益关系的调整目的，法律直接规定了某些情况发生时，合同一方当事人可以享有解除权。

解除权的行使，需满足如下条件：

其一，解除合同的意思表示须在约定或法定期限内明确行使。解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制。解除权应在法律规定或者当事人约定的解除权行使期限内行使。如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内，或者经对方催告后在合理期限内行使，否则该解除权消灭。

其二，解除的意思表示须通知到相对人。解除事由发生时合同并不自动解除，还必须要有解除权人行使解除权的解除行为，解除权人通过通知的方式向对方做出解除的意思表示。《民法典》第五百六十五条明确解除权的行使要通过通知方式做出，采用直接诉讼的方式实际上是通过法院或仲裁机构代为履行通知。即当事人以通知方式解除合同，通知到达时发生解除效力；当事人以诉讼方式解除合同，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。尽管解除权的行使要通过通知方式做出，除当事人对通知形式有明确约定外，可以采用书面、口头或者其他形式。但考虑到诉讼过程中举证责任分配问题，主张合同关系解除的一方当事人需对引起合同关系变动的事实承担举证责任，故原则上通知应以明示为主，且需注意保留向对方做出解除合同意思表示的证据。

其三，须对方存在违约行为，且违约程度足以影响合同目的实现。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”部分强调，“人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则……要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度……”；并在第47条对“约定解除条件”中对守约方行使约定解除权做了明确限制：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”根据该条规定，仅在违约方的违约行为影响合同目的实现时，守约方关于解除合同的主张方能得到支持。人民法院在认定解除条件是否成就时，通常综合考察三方面因素：1、违约方的过错程度。如轻微过失、严重过失还是故意，轻微过失一般不易认定解除合同条件成就。2、违约方的违约行为形态。在解除条件针对的是拒绝履行等重大违约行为，宜认定解除条件成就；如果是针对随附义务，则不宜认定解除条件成就。3、违约行为的后果，如一方已经履行合同主要义务，违约方的违约程度显著轻微不影响合同目的的实现时，不能轻易根据合同约定认定合同解除条件已经成就。

其四，解除权人在解除事由出现后未放弃合同解除权。

在解除事由出现后，行使解除权仅是解除权人的权利，并非是义务，就是说，解除权人也可以选择不行使解除权而是要求继续履行合同。但无论是选择解除合同还是继续履行合同，该选择一旦确定，另一种权利即因被放弃而灭失。因此，如解除权人在解除事由出现后选择了继续履行合同，其后续解除合同的主张，无法再得到支持。

本案中，在某文体公司于2019年8月30日向某科技公司发出《解除合同通知书》后，某科技公司立即补齐拖欠的租金，双方就继续履行案涉租赁合同达成一致意见，即某文体公司在解除事由出现后选择了继续履行合同，视为某文体公司放弃了合同解除的权利。后某科技公司于2021年2月4日向某文体公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，虽然某文体公司未全面履行维修义务构成违约，但该违约程度尚不足以影响合同目的实现，案涉租赁场地仍正常开展营业活动，故仲裁委认定该《解除房屋租赁合同通知函》不发生解除合同的法律效力，符合立法精神。

【司法裁判观点】

观点1：只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同

法院认为，根据《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限内未向人民法院起诉这一事实就认定合同已经解除。

——最高人民法院（2020）最高法民终199号

观点2：解除合同方未向对方提出而是在其他合同中与他人约定解除前述合同的，不发生合同解除的效果

法院认为，中岱集团公司、中岱电讯公司、中珊公司提供的《合作合同书》载明该《合作合同书》系《合作协议书》签订后达宝公司又与中珊公司股东夏乘风、苏雄所签订，且《合作合同书》中载明该合同签订之日《合作协议书》自动失效。因《合作合同书》中载明的当事人达宝公司否认该合同书的真实性，且主张该合同书系申诉人利用《合作协议书》的相关签约文件变造而成，故该《合作合同书》系真伪不明。达宝公司要使其签订的《合作协议书》失效或者解除《合作协议书》，应当向《合作协议书》的当事人作出表示，但夏乘风、苏雄并不是《合作协议书》的当事人，所以即使《合作合同书》真实有效，该合同中有关《合作协议书》自动失效的约定也不能发生《合作协议书》解除的效果。申诉人主张《合作合同书》解除了《合作协议书》，不能成立，本院对其主张不予支持。达宝公司没有依据《合作合同书》向申诉人主张权利，该合同书是否真实及其是否实际履行也属另外的问题，与本案无关，本院对《合作合同书》不予审理。

—— 最高人民法院（2010）最高法民提字第153号

观点3：应该根据违约程度、影响合同目的的实现等因素认定合同解除条件是否已经成就

法院认为，关于华润公司是否有权以石正源公司违反合同约定，在租赁物业上设定抵押权为由解除合同的问题。华润公司发函要求解除租赁合同的理由系因其超市经营亏损，并非因石正源公司存在违约行为所致。石正源公司在租赁物业上设定抵押权行为并未影响案涉租赁合同目的的实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。虽然石正源公司于2013年11月28日对案涉租赁物设定了抵押权行为，违反了双方租赁合同第7.2.2条的约定，但是华润公司直至单方解除合同前一直正常开业经营，该设定抵押权的行为未影响案涉合同目的的实现。

——最高人民法院（2021）最高法民申1719号

【典型意义】

行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。在《民法典》正式实施前，我国法律对于行使合同解除权“合理期限”未有明确规定，除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十四条中有些规定外，对“合理期限”的认定通常由法官自由裁量。而《民法典》明确规定了合同解除权行使的除斥期间为1年，为了防止解除权消灭，解除权人应当在确认需解除合同时及时行使权利，解除权人应当在知道或者应当知道解除事由之日起一年内积极行使解除权，否则解除权行使的除斥期间届满（除斥期间不存在中止、中断等情形），解除权就丧失了。但是，不是任一方当事人均享有合同解除权，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。因此，人民法院在审理案件时，会审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第五百二十五条  当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条  法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条  当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第七百零八条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十二条  出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条  承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

仲裁庭：薛命喜、陈少海、林杰

仲裁秘书：马立华